Polski Rynek Mieszkaniowy 2010

Share:

Wczoraj odbyła się czwarta edycja konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy organizowana przez Nowy Adres. Zarówno prezentowane wyniki badań, jak i opinie uczestników rynku wskazywały, że po okresie boomu (2006-2007) oraz kryzysie w roku 2009, rynek się normalizuje. Efektywność działania w biznesie mieszkaniowym zależy w tej chwili od zrozumienia potrzeb klientów, racjonalnego planowania inwestycji oraz sprawnej organizacji.

Otwierający konferencję Profesor Witold Orłowski zapewniał nas, że kryzys na światowym rynku trwa, ale Polska (trochę z własnej zasługi, a trochę przypadkowo) radzi sobie z nim w sposób wyjątkowo dobry (słynna zielona wyspa).

Kazimierz Kirejczyk pokazał najnowsze analizy rynkowe REAS, z których wynika, że po zapaści roku 2009 rynek w bieżącym roku wrócił do swojej skali z roku 2008 zarówno pod względem wartości zawieranych umów, jak i liczby rozpoczynanych nowych projektów (a dokładniej jednostek mieszkalnych). Nowe mieszkania wprowadzane w tej chwili na rynek są znacznie lepiej dopasowane do oczekiwań rynku, czyli tańsze (patrz podsumowanie badania popytu poniżej)  – raczej poprzez ograniczenie wielkości jednostek niż obniżenie ich ceny za metr kwadratowy. Ceny metra kwadratowego mieszkań wprowadzonych do sprzedaży utrzymują się od roku na stabilnym poziomie, ceny mieszkań w całej ofercie wykazują lekką tendencję spadkową. O lepszym dopasowaniu nowej oferty do rynku mogą świadczyć zadowalające wyniki przedsprzedaży mieszkań planowanych do oddania w roku 2011, podczas gdy poziom sprzedaży mieszkań oddawanych w roku 2010 jest daleki od optymalnego. Na wysokim poziomie (zwłaszcza na rynku warszawskim) znajduje się liczba mieszkań gotowych niesprzedanych. Kwartalna intensywność sprzedaży (liczona jako stosunek liczby mieszkań sprzedanych do stanowiących ofertę) osiągnęła zdrowy wynik na poziomie około 20% (optymalnie 25%). Biorący udział w panelu dyskusyjnym doświadczeni deweloperzy podkreślali, że sytuacja na rynku się normalizuje, a doświadczeni, racjonalnie kalkulujący, planujący i realizujący deweloperzy są w stanie realizować satysfakcjonujące biznesowo inwestycje i osiągać stabilną sprzedaż.

Sektor bankowy (reprezentowany przez Marka Koziarka z Pekao SA i Svena-Torstena Kaina z BRE) deklarował gotowość do udzielania kredytów budowlanych, jednak tylko doświadczonym deweloperom. Wymagane poziomy przedsprzedaży rozumiane są jako swoisty test rynkowy i zależą od doświadczenia dewelopera oraz (nie)typowości produktu.

Jak wynika z prezentacji Jacka Furgi ze Związku Banków Polskich oraz wypowiedzi przedstawicieli banków i brokerów, Polacy zaciągnęli w 2010 roku więcej kredytów niż w roku ubiegłym, jednak mniej niż w roku 2008. Średnia wartość kredytu ustabilizowała się na poziomie 200 tys. PLN. Stopniowo zwiększa się średnie LTV oraz długość okresu kredytowania. Jeśli chodzi o walutę kredytowania, od początku 2009 roku zdecydowanie dominuje PLN (na poziomie 70%), przy czym wzrósł odsetek kredytów w EUR (z marginalnego w 2008, przez 9% w 2009 do poziomu około 20% obecnie) kosztem zarówno PLN, jak i CHF. Poziom 20% utrzymuje się od dwóch kwartałów.

Z badań popytu i preferencji nabywców zrealizowanych już po raz kolejny przez Nowy Adres i GfK Polonia wynika, że największa grupa nabywców poszukuje i kupuje mieszkań w metrażu od 41 do 60 m2 (wzrost z 27% do 38%), kosztem mieszkań mniejszych do 40m2 (spadek z 22% do 15%) oraz większych 61-75m2 (spadek z 25% do 18%).Rośnie odsetek osób planujących zakup mieszkania w ciągu najbliższych 36 miesięcy, jednak plany te są odsuwane w czasie na późniejsze terminy. Wskazuje na to również wzrost odsetka osób, które planowały zakup mieszkania w ciągu ostatnich 12 miesięcy, ale go nie zrealizowały. Do najważniejszych przyczyn rezygnacji lub odsunięcia zakupu należą wysokie ceny (wzrost z 40% do 44%), obawa utraty pracy (duży wzrost z 14% do 20%) oraz wysokie oprocentowanie kredytów (nieznaczny spadek z 23% do 21%).

Zarówno badania popytu, jak i opinie deweloperów wskazują na silną konkurencję dla deweloperów ze strony rynku pierwotnego. Mimo że klienci częściej deklarują chęć kupienia mieszkania od dewelopera (wzrost z 20% do 26%), jednak w zrealizowanych transakcjach rośnie odsetek mieszkań kupowanych na rynku wtórnym. Wg danych podanych podczas dyskusji przez przedstawiciela Metrohouse aż 20% mieszkań na rynku wtórnym stanowią mieszkania nowe (tzw. nowy rynek wtórny).

Obraz rynku mieszkaniowego pokazany z perspektywy popytowej, podażowej oraz finansowej wskazuje na jego normalizację, umożliwiającą deweloperom uzyskanie satysfakcjonujących wyników finansowych pod warunkiem racjonalnego planowania i stworzenia konkurencyjnej oferty przy rzeczywistym odniesieniu do warunków rynkowych. Doczekaliśmy więc czasów, kiedy profesjonalne analizy oraz fachowe podejście do marketingu (od planowania produktu, przez politykę cenową, po komunikację marketingową i standardy sprzedaży) mają znaczący wpływ na powodzenie przedsięwzięć deweloperskich. Z korzyścią dla rynku, klientów i samych deweloperów.

Share:
Zapisz się, aby otrzymywać powiadomienia o nowych artykułach.
Zapisz